(一) 公司簡介 1.沿革與背景
鼎固控股有限公司(簡稱：F-鼎固(股號：2923.TW)自2001年7月「北京鼎固房地產開發有限公司」成立日起，陸續在大陸地區從事不動產開發、不動產銷售、不動產管理及停車場等業務，為日月光集團在大陸轉投資的房地產開發商。公司為辦理回台第一上市，2007年12月5日於英屬開曼群島成立「鼎固控股有限公司」，2012年12月7日在台灣證券交掛牌上市。
2.營業項目與產品結構
公司業務是在大陸的一、二線城市經營房地產開發銷售、商場與辦公室租賃及物業管理等，推案地點主要集中於上海、北京、重慶及江蘇等地。
2020年，公司房屋銷售佔比為83%，不動產租賃業務佔比為13%，不動產管理及其他佔比為4%。
(二) 市場需求與供需 1.產業結構與供需
房地產業素有火車頭工業之稱，其上游產業涵蓋各種建材供應產業，下游包括購屋之個人與公司行號，另外有房屋代銷公司、建築監理公司及金融機構等輔助銷售的配合體系，在整個體系中，建設公司實係居於協調整合之地位，其與各產 業間具有相輔相成、相互依存之關係。
都市化是推動房地產發展的主要動力，一般情況下，都市化進程大致可分為四個步驟：都市化初級階段、都市化起步階段、都市化加速階段和都市化後期階段，目前中國都市化的進程如表四所示，都市化比率由 2016年的57.35%上升至 2020年的63.89%，都市人口的可支配收入亦由 2016年的人民幣33,616元大幅上升至 2020 年的人民幣 43,834 元。 2020年中國的城市化率僅為 63.89% 左右，與已開發國家 70.0% 的水準相比，正處在都市化加速階段，人口大量流動，由小城市向大城市、鄉村向城鎮集中，而由此催生對於住宅需求及消費、服務相關的商業房地產的需求仍有較大成長空間。
2.銷售狀況
公司推案策略多位於大陸一線城市精華地段之佔有...