暴發戶與包租公,兼論新紡(1419)! | 台灣上市公司資訊
2020年6月28日—根據公司所提供的土地資料顯示,新紡的士林舊廠佔地面積約15,241坪,由於取得土地時間較早,每坪土地成本僅為9,675元,除此之外,台北市 ...
綜觀具有資產題材的紡織股中,新紡(1419)絕對是不容忽略的一員。
成立於民國44年的新光紡織,當年是由創辦人吳火獅集資1000萬元所設立,第一座廠房選定在台北士林地區,然而隨著機器設備逐漸老舊,無法達到經濟效益,董事會於民國77年決議,全面停止士林廠的生產業務,而原址則就地興建成商業大樓與國民住宅,提供出租的業務,至今類似士林舊廠的土地開發租賃收入,約佔新紡(1419)整體營收的15%。
根據公司所提供的土地資料顯示,新紡的士林舊廠佔地面積約15,241坪,由於取得土地時間較早,每坪土地成本僅為9,675元,除此之外,台北市政府先前也確定「北投士林科技園區」的發展計畫,將新紡(1419)的士林廠納入到園區的範圍內,因此大幅提高土地增值的利益。
若以目前鄰近地區每坪土地市價約200萬計算,處分土地的潛在利益將可以高達303億元新台幣,以30億元的股本計算,EPS貢獻將可達100元,若以土地市價300萬計算,EPS貢獻將上看153元。
上述對於新紡(1419)土地資產的獲利貢獻評估,是以「一次性認列」的分析觀點出發,計算出新紡的士林舊廠,若以出售土地(變現)的方式認列獲利,將可以貢獻EPS100元(土地市價200萬)與153元(土地市價300萬)。
然而,根據新紡(1419)過去的經營型態推估,選擇「變賣祖產」處理手中土地的機會不高,最大的可能,應該還是透過土地開發的方式,興建成商辦大樓或自用住宅,並長期收取租賃收入,換句話說,透過低成本的土地資產,轉型成「包租公」的營運模式,賺取長期...
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